Sospensione o riduzione del canone di locazione commerciale a causa dell’emergenza Covid-19?

In riferimento all’emergenza epidemiologica da COVID-19, il Governo e le Regioni hanno adottato una serie di misure urgenti che hanno prima fortemente limitato le attività commerciali, poi impedito ai titolari la stessa possibilità di esercitarle.

Ciò ha comportato per gli operatori commerciali titolari di attività gestite quali conduttori di immobili in locazione commerciale gravi difficoltà economiche, in relazione alle quali il Governo, con DL n. 18/2020, ha riconosciuto solo ad alcune categorie di imprese un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, e limitatamente gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1.

A seguito delle suddette limitazioni, le imprese e le attività commerciali come ristoranti e pizzerie rischiano di non essere in grado di adempiere alle obbligazioni contrattuali assunte o, comunque, di farlo entro i termini stabiliti.

In particolare, molti gestori commerciali si sono chiesti quali possano essere le conseguenze giuridiche che l’emergenza sanitaria può causare sui rapporti contrattuali pendenti a seguito di stipula di un contratto di locazione.

SOSPENSIONE TOTALE DEL CANONE DI LOCAZIONE COMMERCIALE PER CAUSE DI FORZA MAGGIORE

L’art. 1256 c.c. prevede l’ipotesi giuridica della forza maggiore sussistente quando l’impossibilità oggettiva di adempiere ad un’obbligazione contrattuale derivi da un atto dell’autorità pubblica, quale appunto un provvedimento governativo d’urgenza.

In tal caso, secondo giurisprudenza costante, l’esonero da responsabilità sarebbe possibile solo in casi specifici e cioè, quando l’inadempimento non dipenda dalla volontà del soggetto obbligato o da violazioni di doveri diligenziali di quest’ultimo (Cass. n. 21973/2007); l’evento non sia conosciuto o conoscibile dallo stesso (Cass. n. 2059/2000) o, ancora, il debitore abbia sperimentato tutte le ragionevoli possibilità per adempiere regolarmente (Cass. n. 14915/2018) .

Nel caso della locazione, la prestazione di cui si discute è senz’altro il pagamento del canone mensile.

La Corte di Cassazione, a tal proposito, ha più volte ribadito che “in materia di obbligazioni pecuniarie, l’impossibilità della prestazione deve consistere, ai fini dell’esonero da responsabilità del debitore, non in una mera difficoltà, ma in un impedimento obiettivo ed assoluto che non possa essere rimosso…” (Cass., 25777/2013).

Occorrerebbe pertanto, in tali ipotesi, valutare l’incidenza che la situazione emergenziale e i relativi divieti governativi hanno sulla prestazione contrattuale al fine di comprendere, caso per caso, l’effettiva possibilità di adempiere alle obbligazioni contrattuali da parte del singolo conduttore.

Nel caso di un ristorante/pizzeria: l’esercizio dell’attività di somministrazione di alimenti e bevande, che costituisce causa del contratto, non è dunque in alcun modo possibile, per ragioni straordinarie, imprevedibili e non imputabili (art. 1256 c.c.), a far data dalla sospensione disposta d’imperio con i DPCM emessi nel mese di marzo e continuerà a non esserlo almeno fino al 03.04.2020, anche se, stante l’evoluzione dell’emergenza sanitaria, si può verosimilmente attendere la proroga della sospensione per un periodo allo stato attuale non prevedibile.

A causa di tali gravi ed eccezionali eventi, che lo stesso Governo ha considerato nell’evidenziare (DL n. 18/2020, art. 91) che “il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”, si rende oggettivamente impossibile o solo parzialmente possibile, l’uso dell’immobile locato giustificando la sospensione o riduzione del canone di locazione.

Inoltre, nelle ipotesi di chiusura totale delle attività commerciali è indubbio che il conduttore pur restando nella disponibilità dell’immobile, in concreto, non può fino alla riapertura esercitare alcuna attività che generi dei flussi di cassa in entrata.

In tali circostanze, è pertanto possibile ravvisare anche un’impossibilità temporanea ex articolo 1256, comma 2, c.c. grazie alla quale “il debitore, finché essa perdurerà, non sarà responsabile del ritardo nell’adempimento” e, di conseguenza, sarà ammissibile la sospensione del canone di locazione per l’intero periodo previsto dal DPCM.

È di chiara evidenza che tale richiesta di sospensione dovrà essere regolarmente notificata al locatore e non data per implicito dalla situazione di emergenza.

Anche se l’invio della richiesta di sospensione non produrrà un automatico effetto sospensivo del canone di locazione, laddove verrà ricevuta dal un locatore non accondiscendente potrà esser utilizzata quale causa giustificate in un eventuale procedimento giudiziario.

RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE COMMERCIALE DURANTE LA CHIUSURA

Alla luce del principio di buona fede, si potrebbe anche optare per una rinegoziazione contrattuale, considerando le minori entrate conseguite.

Soprattutto, per chi ha optato per trasformare la propria attività, al fine di poter continuare a lavorare in qualche maniera, in “delivery” e sta comunque producendo un minimo guadagno.

In questo caso, si tratterebbe di una vera e propria integrazione del rapporto che imporrebbe un reale obbligo di rinegoziazione per riequilibrare il sinallagma contrattuale.

Ai sensi dell’art. 1467 c.c., infatti, nei contratti a esecuzione continuata o periodica, quale quelli locativi, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di eventi straordinari e imprevedibili, la parte che deve eseguire tale prestazione può chiedere la risoluzione del contratto salvo che, però, la maggior onerosità non rientri nella sua normale alea.

Sotto questo profilo, i provvedimenti governativi oggi in atto rientrano senz’altro in tale ipotesi straordinaria.

Anche in questo caso sicuramente sarà facoltà del conduttore quella di formalizzare una richiesta per concordare una deroga temporanea al pagamento del canone contrattualmente stabilito, riducendolo a un importo che possa ricondotto ad equità durante il periodo di emergenza e vigenza delle restrizioni imposte. 

Un’ipotesi di riduzione potrebbe essere formulata in base all’art. 65 del c.d. Decreto Cura Italia, che ha riconosciuto per il mese di marzo 2020, ai soggetti esercenti attività d’impresa un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione (immobili categoria C/1).

Pertanto, la riduzione del 40% del canone per la mensilità di marzo (e per le mensilità successive, se tale normativa dovesse venire confermata) dovrebbe essere considerata più che di giustizia, considerato che con tale percentuale (riduzione del 40%) entrambe le parti condividerebbero equamente gli effetti di una situazione che non è imputabile alle stesse.

RINEGOZIAZIONE ALLA FINE DELLA FINE DELL’EMERGENZA

La suddetta rinegoziazione ex art. ex art. 1467 c.c. delle condizioni contrattuali potrà essere invocata per riequilibrarle equamente i canoni di locazione anche alla chiusura del periodo dell’emergenza: infatti, dovrà essere considerata la prevedibile eccessiva onerosità della prestazione alla ripresa dell’attività ordinaria valutando quelle che saranno le strettissime preclusioni (all’attività) che il Governo imporrà alla ripresa in materia di ristorazione.

RISOLUZIONE PER ECCESSIVA ONEROSITA’

La risoluzione del contratto per eccessiva onerosità è una condizione lecita e prevista quando le condizioni economiche e imposte dallo Stato renderanno impossibile il proseguimento dell’attività, e quando non possa essere, in ogni caso, evitata con il favore della parte creditrice/locatore, che si renda disponibile a modificare secondo equità le condizioni contrattuali.

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